Verhuizen naar Hamburg

Hamburg telt zo’n 2 miljoen inwoners. Wil jij er daar één van worden?
Dan gaan we gisteren nog op zoek naar een woning! Wonen in Hamburg is leuk!

Ik verzamelde handige adressen en tips voor je die je kunnen helpen bij je verhuizing naar Hamburg.

• Woord vooraf
  • Op zoek naar een huurwoning in Hamburg
  • Websites waar huurwoningen worden aangeboden
  • Woningbouwverenigingen
  • Andere plekken om een woning te vinden
  • Wat zijn dure/goedkope wijken in Hamburg?
  • Welke wijk past bij jou?
  • Waar moet je op letten als je een woning in Hamburg zoekt?
• Huurwoning gevonden in Hamburg!
  • Wat neem je mee naar een bezichtiging?
  • Huurcontract en borg
  • Andere kosten waar je rekening mee moet houden
  • Hoe vind je een energieleverancier in Hamburg?
  • Internet, tv en telefoon afsluiten
  • Inschrijven bij de gemeente
  • Wohngeld aanvragen
• Een huis kopen in Hamburg
• Checklist verhuizen naar Hamburg

Woord vooraf

Deze informatie is gebaseerd op mijn eigen ervaringen. Ik probeer de pagina zo actueel mogelijk te houden, maar garandeer niet dat ik altijd alles bij het juiste eind heb. Controleer altijd zelf wat je nodig hebt en laat je waar nodig adviseren!

Op zoek naar een huurwoning in Hamburg

Het is niet heel gemakkelijk om snel een woning te vinden in Hamburg, maar zeker ook niet onmogelijk. Een beetje brutaal zijn helpt, en investeren in je netwerk ook.

Je gaat een hoop Duitse woorden tegenkomen die je misschien nog niet kent. Het is daarom handig om ook deze handige woordenlijst even door te lezen.

Websites waar huurwoningen worden aangeboden

• www.immobilienscout24.de
• www.wohnungsboerse.net 
• www.immonet.de 
• www.immowelt.de
• www.zwischenmiete.de (tijdelijke woningen)
• www.wg-gesucht.de (niet alleen voor kamers in een gedeelde woning, maar ook voor 1- of 2-kamerwoningen en studio’s)

Woningbouwverenigingen

Woningbouwverenigingen (Genossenschaften) / sociale woningbouw hebben we in Hamburg ook.

Een overkoepelende organisatie waarmee je je bij alle verenigingen inschrijft is er niet. Je schrijft je dus bij elke vereniging apart in. Wachtlijsten zijn lang en de meeste woningbouwverenigingen je inschrijving na 1 jaar automatisch verwijderen als ze in die tijd geen woning voor je gevonden hebben. Inschrijving is gratis.

Grote woningbouwverenigingen zijn bijvoorbeeld BVE, SAGA en de Altonaer Spar- und Bauverein.

Andere plekken om een woning te vinden

• In FB-groepen als Wohnungsbörse Hamburg en Wohnung und WG in Hamburg gesucht oder frei? (beide gesloten groepen) komen ook regelmatig interessante advertenties voorbij.
• Op Ebay Kleinanzeigen (vergelijkbaar met Marktplaats) worden ook woningen aangeboden, maar daar zou ik zelf erg voorzichtig mee zijn. (Ik zou in Nederland ook geen woning zoeken via Marktplaats – dat is persoonlijk, maar je hebt daar toch minder zicht op hoe betrouwbaar een en ander is. Richtlijn is altijd: lijkt het te mooi om waar te zijn… dan is dat waarschijnlijk ook zo.)

Zoeken vanuit Hamburg zelf is altijd makkelijker, dus overweeg ook tijdelijke woonruimte of om een tijdje in een ho(s)tel of AirBNB-woning te wonen.

Wat zijn dure/goedkope wijken in Hamburg?

Mietspiegel Hamburg

Huurprijzen worden in Hamburg berekend per vierkante meter en kunnen per wijk erg verschillen. In Altona-Altstadt bijvoorbeeld lag de gemiddelde prijs per m2 in 2016 op € 14,55, in HafenCity op € 16,98 en in Niendorf op € 11,17.

Elke twee jaar verschijnt de Mietspiegel Hamburg waarin de verschillende Stadtteile met elkaar vergeleken worden.

Goedkope en dure wijken

De vraag naar woningen is groot en de huurprijzen stijgen dan ook snel. Populaire wijken als St. Pauli, Ottensen, en het Schanzenviertel zijn bijvoorbeeld de laatste jaren erg duur geworden.

Op de Miet-Map kun je aan de hand van het U-Bahn Netz zien hoeveel je in welke wijk voor een huurwoning van 70m2 betaalt:

Welke wijk past bij jou?

Welke wijk bij je past hangt natuurlijk helemaal af van wat je wilt of nodig hebt. Heel globaal:

• Sjieke wijken in Hamburg: Blankenese, Pöseldorf, Eppendorf, Othmarschen, Niendstedten, Klein-Flottbek, delen van Uhlenhorst en Winterhude
• Hip & modern (en ook prijzig): HafenCity
• Levendige/’Szene’ wijken: St. Georg, St. Pauli, Schanzenviertel, Karolinenviertel, Ottensen, Altona-Altstadt
• Geschikt voor gezinnen: Eimsbüttel, Schnelsen, Bahrenfeld, Eppendorf, Altona, Ohlsdorf
• Groene wijken: Niendorf, Eimsbüttel, Bergedorf, Volksdorf (heel globaal, Hamburg heeft overal groen!)
• Wijken met goede verbinding met de A7: Niendorf, Bahrenfeld, Schnelsen, Othmarschen
• Wijken waar de huren lager liggen: Wandsbek, Barmbek, Billstedt
• Wijken die ik zou mijden: Mümmelmansberg, Osdorf, Lurup, delen van Eidelstedt, delen van Wilhelmsburg en Harburg,

NB: dit lijstje is héél globaal en kort door de bocht (er zijn 104 Stadtteile in Hamburg!), enkel bedoeld om je een beetje een idee te geven.

Tip: Bekijk mijn pagina met de verschillende wijken in Hamburg om een beter idee van een bepaalde wijk te krijgen.

Heb je een vraag over een wijk die ik niet noem? Stuur me gerust een mail.

Waar moet je op letten als je een woning in Hamburg zoekt?

Wie wordt de huisbaas?

Dit kan een woningbouwvereniging zijn, een particuliere organisatie (bijv. een Projektgesellschaft) of een privépersoon. Beheer van woningen wordt vaak uitbesteed aan een Verwaltungsbüro, dat vaak ook weer een huismeester inschakelt. Informeer bij wie je terechtkunt met vragen en problemen in huis. (Dit wordt vaak slecht gecommuniceerd, maar als de wc verstopt zit wil je wel weten of je zelf een loodgieter mag bellen of dat je de huisbaas/Verwaltung/huismeester moet bellen.)

Idealiter kom je ook te weten of de huisbaas misschien gestoord is en/of niks aan het huis doet, maar dat is natuurlijk lastig inschatten. Als je de kans hebt buren of de vorige bewoner vragen te stellen, zou ik dat zeker doen.

Informeer of de woning een keuken heeft…

Je leest het goed: check of de woning waar je oog op gevallen is een keuken heeft. In Nederland mag een woning niet opgeleverd worden zonder keuken, maar in Duitsland is het heel normaal dat je je eigen keuken laat plaatsen, ook in een huurwoning, en die als je weer vertrekt ook weer meeneemt.

Het is in Duitsland sowieso gebruikelijker dan in Nederland om zelf dingen aan te passen in een huurwoning, waardoor soms een woning wat minder compleet kan worden opgeleverd dan je had verwacht.

Check goed wat bij de woning hoort en wat niet en waarover je eventueel met de vertrekkende bewoner en/of de huisbaas afspraken kunt maken. Hoe mijn keuken eruit zag toen ik in mijn oude woning in Altona trok kun je hier zien: Een keuken zonder keuken en meer van zulks.

En waar het warme water vandaan komt!

Dit is iets waar je liefst vóór de bezichtiging achter komt, namelijk bij het lezen van de advertentie. Staat daarin dat het warmwater verzorgd wordt door een Durchlauferhitzer, dan moet je alert zijn.

Een Durchlauferhitzer is een kastje dat je water elektrisch verwarmt. Je vindt ze vaak in Altbau, omdat daar vaak geen ruimte is voor boilers of extra leidingen voor Fernwärme. Het voordeel van de Durchlauferhitzer is dat je altijd en blitzschnell loeiheet water hebt. Het nadeel is dat het een inefficiënte en takkedure manier van water verhitten is.

In je eentje voor een driepersoonshuishouden aan stroom verbruiken is met deze warmwatervoorziening niet ongebruikelijk. Ik betaalde in mijn vorige woning, een Altbau-woning in Altona € 85 per maand, in mijn eentje! (Een normale stroomrekening voor een eenpersoonshuishouden bedraagt € 35-€ 45.) Wil je dan langer dan 5 minuten douchen, kun je beter eerst een hypotheek af gaan sluiten…

Toen ik op zoek ging naar een nieuwe woning was de aanwezigheid van een Durchlauferhitzer een no-go.

Zit er wel een Durchlauferhitzer in je droomwoning, kijk dan waar hij zich bevindt: hoe dichter hij bij de plek zit waar er warm water uit de kraan moet komen (vooral de badkamer), hoe korter de afstand die het water moet afleggen en dus hoe efficiënter. Informeer ook hoe oud het ding is: nieuwere varianten zijn vaak sowieso wat zuiniger in gebruik.

Wees alert op schimmel

Slaat de geur van vocht en schimmel je in het gezicht? Ziet de vloer van de zolder eruit alsof je er elk moment doorheen kunt zakken? Kom je onder deze vloer te wonen? Check dan goed of je ergens schade of andere sporen van (oude) lekkages ziet. Is dat het geval, informeer dan wat eraan gedaan gaat worden.

Kijk goed rond in de buurt

Waar is de dichtstbijzijnde supermarkt, hoe zijn de ov-verbindingen? Waar zijn scholen en Kita’s (kinderdagverblijven)?

Als je de kans hebt is het ook altijd een goed idee om een keer ’s avonds in de wijk rond te lopen. Voel je je er dan ook prettig?

Provision

Het berekenen van Provision/Courtage is sinds 2015 niet meer toegestaan: de kosten voor de makelaar hoort de verhuurder te betalen en mogen niet op de huurder afgeschoven worden. Veel verhuurders en makelaars proberen dat je deze kosten op sneaky wijze vaak toch nog in je haar te smeren. Dit is niet toegestaan!

Woning gevonden in Hamburg!

Project Wonen in Hamburg begint nu echt vorm te krijgen! Je hebt een mooie woning gevonden, of misschien al een huurcontract voor je neus liggen. Waar moet je op letten?

Wat neem je mee naar een bezichtiging?

Als je, hoera, bent uitgenodigd of aangemeld voor een bezichtiging, tref je wat voorbereidingen. Bij de meeste woningen ben je niet de enige die daar wil wonen (een bezichtiging met 30-40 andere kandidaten is geen uitzondering). Je doet er goed aan goed beslagen ten ijs te komen en alvast een kleine papierwinkel te verzamelen:

• Kopie van arbeidscontract of loonstrookje van de laatste drie maanden

Dit kan uiteraard een loonstrookje van een Nederlandse werkgever zijn, dat is geen probleem.

Ben je eigen baas, dan heb je zoiets natuurlijk niet, maar dan kun je je Steuerberater vragen om een Bescheinigung, een kopie van je laatste Steuerbescheid (belastingaanslag) of een BWA-uittreksel meenemen.

Let erop dat niet alle huisbazen een verklaring van de Steuerberater voldoende vinden en dat je dan of een BWA-uittreksel of een Steuerbescheid moet meenemen.

Helaas is het zo dat veel verhuurders de voorkeur geven aan iemand in loondienst, dus als zelfstandige helpt alles waarmee je kunt aantonen dat je de huur kunt betalen. Geef bijvoorbeeld ook aan hoelang je al als zzp’er werkt, hoelang je al in je huidige woning woont, en laat zien dat je altijd netjes je huur betaald hebt. Een Vorvermieterbescheinigung kan ook helpen (zie verderop) – sommige verhuurders vragen daar sowieso om.

• SCHUFA-Auskunft

De SCHUFA-Bonitätsauskunft is Duitse BKR-registratie. Deze wil de huisbaas hebben om te kunnen inschatten of jij kredietwaardig bent en de huur gewoon elke maand gaat betalen. Een SCHUF-Bonitätsausfkunft kost € 29 en kan op de site meineschufa.de worden aangevraagd. Je hebt hem dan binnen een paar dagen in huis. NB: hiervoor heb je een Duitse bankrekening nodig. Het is eigenlijk een beetje een vreemd systeem, want er wordt enkel gecontroleerd of je in Duitsland schulden hebt en niet in bijvoorbeeld Nederland of op de Kaaiman-Eilanden. Je SCHUFA moet recent zijn, maximaal 3-6 maanden oud.

• Mieterselbstauskunft

Dit is de vragenlijst waarop je invult of je huisdieren, kinderen, echtgenoten of andere luide hobby’s hebt. In sommige gevallen stuurt de verhuurder of de makelaar een formulier toe, maar je kunt ook standaardformulieren downloaden (o.a. op de site mietrecht.de). Het is handig om voor de zekerheid iets mee te nemen, ook als er nog niet om gevraagd is.

• Kopie van je paspoort/ID

Maak via de app Kopie-ID van de NL overheid een kopie op maat, waarop je BSN is afgeschermd en waarop staat voor welk doel de kopie is.

• Mietschuldenfreiheitsbescheinigung / Vorvermieterbescheinigung

Dit is een bewijs van je laatste huisbaas dat je de huur altijd netjes betaald hebt. Je kunt online (bijvoorbeeld bij Immonet) templates vinden die je je huidige huurbaas kunt laten ondertekenen. Als je nog een Nederlandse huisbaas hebt is dat geen probleem, vraag hem het document te ondertekenen. Soms voldoet het ook een paar maanden huur vooruit te betalen.

• Burgschaftserklärung

Mocht je een contract met wisseluren hebben, of een tijdelijk contract, dan helpt het ook om iemand borg te laten staan voor je huur. Een template vind je o.a. bij buergschaftserklaerung.com.

• Haftpflichtversicherung

Sommige verhuurders/makelaars vragen je ook te bewijzen dat je een WA-verzekering (Haftpflichtversicherung) hebt afgesloten. Sowieso is dit een belangrijke verzekering om zo snel mogelijk na aankomst in Duitsland af te sluiten.

• Een tweede paar ogen

Neem iemand mee naar de bezichtiging, bij voorkeur iemand die vloeiend Duits spreekt en bereid is lastige vragen te stellen. Twee paar ogen zien bovendien meer dan één.

Huurcontract en borg

Je contract beslaat waarschijnlijk vele pagina’s, maar lees ze vooral allemaal goed door en laat het contract liefst ook nog even bekijken door iemand die German legalese spreekt.

De borg bedraagt doorgaans rond de twee/drie maanden aan Kaltmiete (kale huur). Dit bedrag kun je overmaken op de rekening van de huisbaas, of je sluit er een speciale Mietkautionskonto af bij een bank. Dit is een speciaal soort spaarrekening die verpand wordt aan de huisbaas.

Voor een Mietkautionskonto betaal je niets. Het geld blijft bij de bank op jouw naam staan, maar is verpand aan de huisbaas. De huisbaas kan er echter niet zonder jouw toestemming bij, en andersom ook niet. De oorkonde die bij deze rekening hoort wil doorgaans de huisbaas hebben. Nadeel hiervan is dat het een enorm gedoe kan zijn die oorkonde terug te krijgen als je de woning weer verlaat. Zonder oorkonde kun je deze borgrekening niet opzeggen. (Maar goed, als je je borg gewoon hebt overgemaakt, moet je ook maar afwachten tot de huisbaas het bedrag overmaakt.)

Bedenk dat de opzegtermijn van je huurwoning in Hamburg drie (!) maanden bedraagt.

Andere kosten waar je rekening mee moet houden

Naast de kale huur moet je rekening houden met de volgende kosten als je in Hamburg komt wonen:

• Nebenkosten/Betriebskosten – dit zijn de servicekosten. Water is hier meestal bij inbegrepen. Verder zijn dit bijv. gemeentebelastingen, de schoonmaak van het trappenhuis, de Winterdienst (schoonvegen van stoep voor het huis bij sneeuw/ijzel).
• Rundfunkbeitrag – dit is het kijk- en luistergeld. Je komt hier niet onderuit. Je hoeft je nergens voor aan te melden, als je bent ingeschreven bij de gemeente, valt er vanzelf een bericht van ZDF Rundfunk op de mat. Elk huishouden betaalt € 17,50 per maand.
• Staffelmiete/huurverhoging – wil de huisbaas de huur kunnen verhogen, dan moet dat opgenomen zijn in het huurcontract. Meestal gaat het dan om een zgn. Staffelmiete. Je huur gaat dan elke 2 jaar (na het verschijnen van de Mietspiegel) omhoog met een vast percentage. Meestal wordt er maximaal 10 jaar verhoogd.
• Een contract voor elektra sluit je meestal zelf af met een aanbieder.

Hoe vind je een energieleverancier in Hamburg?

Op Check24 kun je de stroomaanbieders in Hamburg met elkaar vergelijken. Hoeveel stroom je met je huishouden verbruikt hangt af van het energielabel van je woning (o.a. de aanwezigheid van een Durchlauferhitzer speelt hier een rol ;)). Dit label zie je meestal in de advertentie van je woning al staan, maar kun je ook opvragen bij de huisbaas.

Internet, tv en telefoon afsluiten

Op Check24 kun je ook de verschillende internetaanbieders in Hamburg met elkaar vergelijken.

Tip: sommige woningbouwverenigingen/Projektgesellschaften hebben contracten afgesloten met één aanbieder. Dat betekent dat je alleen bij die aanbieder een abonnement kunt afsluiten. Check dit bij de huisbaas. (Bij huisbazen die als privépersoon opereren is dit meestal niet aan de orde.)

Niet alle aanbieders zijn beschikbaar op jouw adres en niet alle aanbieders kunnen op jouw adres hun allersnelste pakketten aanbieden. Dit hangt o.a. samen met de aanwezigheid van glasvezelkabel en de algemene verkabeling in je huis. Beschikbaarheid op jouw adres kun je testen op de site van de aanbieder.

Inschrijven bij de gemeente

Als je eenmaal een contract en een sleutel op zak hebt moet je de verhuizing naar Hamburg, of liever, je nieuwe paleis, nog aanmelden bij de gemeente.

Afspraak maken bij het Einwohnermeldeamt

Hiervoor maak je een afspraak bij het Einwohnermeldeamt van het Stadtteil waarin je woont. Je aanmelding moet eigenlijk binnen 2 weken na de verhuizing geregeld zijn, maar omdat je vaak lang moet wachten op een afspraak, vindt de gemeente het OK als je binnen die 2 weken in elk geval een afspraak hebt gemaakt.

Bij welk Einwohnermeldeamt je voor jouw adres moet zijn zoek je op in de Behördenfinder Hamburg.

Verhuist de hond ook mee? Dan moet je hem ook aanmelden bij de gemente: Anmeldung Hunderegister.

Meenemen naar je aanmelding

1. ingevuld Anmeldeschein,
2. paspoort en
3. Wohnungsgeberbestätigung – Dit is een formulier waarop de huisbaas bevestigt dat jij daadwerkelijk van hem huurt (nee, veel instanties vinden een huurcontract waar jouw naam op staat daarvoor toch net niet voldoende bewijs – maar ik zou voor de zekerheid ook het huurcontract meenemen naar de afspraak).
4. geld, want de aanmelding bij de gemeente kost € 12.

Belangrijk! In Duitsland bestaat de Kirchensteuer nog. Bij je aanmelding wordt gevraagd naar je religie. Ben je dus niet van de reli, geef dit dan ook aan. Geef je hier je geloof op, dan kun je rekenen op kerkbelasting ter hoogte van 8% van je inkomen.

Wohngeld aanvragen

Je kunt Wohngeld (huurtoeslag) aanvragen – als je durft. De regels zijn strenger dan in Nederland: de inkomensgrens waarboven je geen recht meer hebt op huurtoeslag ligt in Hamburg hier aanzienlijk lager dan in Nederland. Voor de aanvraag moet je rekening houden met een lawine aan formulieren. Meer informatie op wohngeld.org.

Omdat de kans aanzienlijk is dat je niet in aanmerking komt voor Wohngeld (ook met een inkomen waarmee je in Nederland in principe wél in aanmerking zou komen voor huurtoeslag), loont het dat even uit te zoeken voor je je in het formulieren-en-documenten-oerwoud van de aanvraag stort.

Een huis kopen in Hamburg

Deze pagina concentreert zich op huren in Hamburg, omdat ik zelf geen ervaring heb met het kopen van een huis.

Handige tips vind je in dit ebook van de Verbraucherszentrale: Was Sie vor dem Kauf einer Immobilie wissen sollten.

De Verbraucherzentrale kan je ook op weg helpen als je hypotheekadvies, een makelaar, enz. zoekt.

Checklist verhuizen naar Hamburg

Regelen in Nederland

• abonnementen opzeggen
• verzekeringen opzeggen
• huur opzeggen
• evt. diploma’s en dergelijke laten vertalen
• bepalen of de auto mee verhuist
• uitschrijven bij de gemeente
• M-biljet voor je belastingaangifte in Nederland voor het emigratiejaar

Regelen in Hamburg

• woning vinden
• bankrekening openen
• zorgverzekering afsluiten
• overige verzekeringen afsluiten
• aanmelden bij de gemeente
• evt. de hond ook aanmelden bij de gemeente
• Steuernummer aanvragen
• evt. werk vinden
• Steuerberater zoeken of aanmelden bij Steuerhilfeverein

Meer verhuispret

Bekijk hier al mijn artikelen over verhuizen naar Duitsland